Maklerprovision nach Bundesland
Beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie fällt in der Regel eine Maklerprovision an. Wie hoch diese ausfällt und wie sie zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt wird, unterscheidet sich je nach Bundesland — zumindest bei der marktüblichen Gesamthöhe.
Seit dem 23. Dezember 2020 regelt das Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten (§656c/d BGB), dass bei Wohnimmobilien der Käufer maximal den gleichen Anteil wie der Verkäufer tragen darf, wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat. In der Praxis wird die Provision daher in allen Bundesländern hälftig geteilt.
Die folgende Tabelle zeigt die marktüblichen Provisionssätze für alle 16 Bundesländer — inklusive der hälftigen Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer. Alle Angaben sind brutto inkl. 19 % MwSt.
| Bundesland | Käufer | Verkäufer | Gesamt |
|---|---|---|---|
| Baden-Württemberg | 3,57 % | 3,57 % | 7,14 % |
| Bayern | 3,57 % | 3,57 % | 7,14 % |
| Berlin | 3,57 % | 3,57 % | 7,14 % |
| Brandenburg | 3,57 % | 3,57 % | 7,14 % |
| Bremen | 2,975 % | 2,975 % | 5,95 % |
| Hamburg | 3,125 % | 3,125 % | 6,25 % |
| Hessen | 2,975 % | 2,975 % | 5,95 % |
| Mecklenburg-Vorpommern | 2,975 % | 2,975 % | 5,95 % |
| Niedersachsen | 3,57 % | 3,57 % | 7,14 % |
| Nordrhein-Westfalen | 3,57 % | 3,57 % | 7,14 % |
| Rheinland-Pfalz | 3,57 % | 3,57 % | 7,14 % |
| Saarland | 3,57 % | 3,57 % | 7,14 % |
| Sachsen | 3,57 % | 3,57 % | 7,14 % |
| Sachsen-Anhalt | 3,57 % | 3,57 % | 7,14 % |
| Schleswig-Holstein | 3,57 % | 3,57 % | 7,14 % |
| Thüringen | 3,57 % | 3,57 % | 7,14 % |
Wie funktioniert die Provisionsteilung?
Vor dem 23. Dezember 2020 war es in vielen Bundesländern üblich, dass der Käufer die gesamte Maklerprovision allein trug. Mit dem Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser hat sich das grundlegend geändert.
Die wichtigsten Regeln im Überblick:
- §656c BGB: Wird der Makler von beiden Seiten beauftragt (Doppelmakler), muss die Provision zu gleichen Teilen von Käufer und Verkäufer getragen werden.
- §656d BGB: Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, kann er einen Teil der Provision an den Käufer weitergeben — aber nur maximal in gleicher Höhe. Der Käuferanteil wird erst fällig, wenn der Verkäufer seinen Anteil nachweislich gezahlt hat.
- Verbraucherimmobilien: Die Regelung gilt für Kaufverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser, bei denen der Käufer ein Verbraucher ist. Gewerbeimmobilien und Mehrfamilienhäuser sind ausgenommen.
In der Praxis bedeutet das: Egal in welchem Bundesland Sie eine Wohnimmobilie kaufen oder verkaufen — die Provision wird hälftig geteilt. Die Unterschiede zwischen den Bundesländern betreffen nur die marktübliche Gesamthöhe der Provision.
Häufig gestellte Fragen
Wer zahlt die Maklerprovision — Käufer oder Verkäufer?+
Seit dem 23.12.2020 gilt: Wird der Makler vom Verkäufer beauftragt, darf der Käufer maximal den gleichen Anteil tragen. Die Provision wird in der Regel hälftig geteilt.
Kann ich die Maklerprovision verhandeln?+
Ja, die Provisionssätze sind keine gesetzlichen Festpreise, sondern marktübliche Richtwerte. Sie können immer versuchen, einen niedrigeren Satz zu vereinbaren.
Muss ich als Verkäufer überhaupt einen Makler beauftragen?+
Nein, ein Makler ist keine Pflicht. Allerdings erzielen Makler in der Regel höhere Verkaufspreise, die die Provision mehr als ausgleichen.
Ist die Maklerprovision steuerlich absetzbar?+
Für Käufer: Nein, bei selbstgenutztem Wohneigentum nicht. Bei vermieteten Objekten als Werbungskosten. Für Verkäufer: Die Provision mindert den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn.
Was hat sich durch das Gesetz 2020 geändert?+
Vor dem 23.12.2020 konnte die volle Provision dem Käufer auferlegt werden. Das neue Gesetz (§656c/d BGB) schreibt vor, dass der Käufer maximal den gleichen Anteil wie der Verkäufer zahlen muss.
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Jetzt berechnen →Quellen: Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser (BGBl. 2020 I S. 1245), §656c/d BGB. Alle Angaben brutto inkl. 19 % MwSt. Stand: 2024/2025.